现在市场一说到中建系内卷，大家常挂在嘴边的就是：“地产业务越来越难做了，怎么才能突出重围？”刚好最近看到周宇騉稳掌地产第九子的消息，不少网友还在评论：中建方程到底能不能冲起来？咱们今天就聊聊这事儿，说说我的看法。
首先啊，这一届周宇騉，真算是标准的“老中建”了。你看看人家履历，三十多年一直就在中建混，从分公司工长做起，一路做到一局集团，又进股份公司，后来还去交通、铁路、市政各个板块走了圈。基层成长、各种项目、岗位全都干过，换了谁也知道这些经历就是资产。很多老国企出来的人，一辈子就混一家公司，比如说就是中建这样的平台，但能真混到集团高管又能自己主导业务的，这还真不多见。
而且呢，周宇騉还有过一段短暂但重要的“副业”：在东方园林干了几年独立董事。当年东方园林搞PPP多风光，后来资金链出问题，接连爆雷，圈里人谁没听说过？其实，PPP这种模式在刚起步时确实有新鲜感，国家推起来也很猛，各路资本蜂拥而上，但是时机一错、政策一变，回款卡住资金链就容易出事。周宇騉在那儿看过民企如何操作，又体会过大项目下的种种风险，有些东西自己亲历过后，对后来的决策肯定有影响。这也就奠定了他后来在中建方程负责城市综合开发的“风格”，说白了，懂得审时度势和变通。
说到城投业务，其实大家看得很清楚：中建方程不是中建系里最能出圈的地产业务。前头有中建玖合、中建智地这些兄弟企业，本身市场占有率和曝光度就更高，方程一直干的是比较边缘、综合又漫长的城市开发。如果你熟悉这行就知道，像保障房建设、棚改、旧城改造、市政基础设施，这些项目周期长、启动金大，回款慢，资金压力非常大。PPP模式搞得好固然能带动一波大项目，但一不留神资金链紧张就容易“栽倒”。前几年东方园林和华夏幸福这些公司的教训大家还记得吧？大体模式很像：前期投入猛，后期回款难，拼到最后很多项目只能拖着。方程这些年高歌猛进，项目遍地开花，结果财报一出来，净利润连续三年下滑，这个下滑不是偶然，是业务逻辑本身就决定了。
我看了下今年上半年数据，中建方程营收其实变动不大，几乎持平，但净利润直接下滑三分之一，连续三年走低。你要说是不是公司管理有问题？真不一定，更大原因是业务和市场环境决定的。现在经济环境没那么景气，城镇综合开发风险大，回款慢，资金压力更大。资金链紧张的时代，还能有那么多项目投资，已经算是“意志坚定”了。周宇騉自己都说要“攻坚回款清收”，说明压力肯定不小。毕竟，国企的现金流指标没私企那么灵活，做得好就被夸，做不好马上压力就顶到董事长头上。
而且大家别忘了，地产今年整体都在下行。兄弟公司一个个都在往住宅地产冲，抢地抢项目像抢鸡蛋，底价拿，上半年棒子全部拿上去，业绩还在拼。中建方程之前是没啥经验的，但行业变了，利润红利没那么多，大家都要“内卷”，谁也不愿意落下，周宇騉肯定也想卷“地产业务”这块。听说他还重金挖来了中海地产北京的营销大将刁鹏，不仅搞人才还带了一条业务线，这是明摆着要放手干一场。
不过，真要把地产业务做大做强，靠“补短板”还差得远。你想想，方程这些年搞房地产也是慢慢试水，从2022年开始地产业务收入每年都涨，但利润率却一直在下滑。2022年还能有22%的毛利，2024年就只剩19%左右了。这说明市场越来越卷，投入越来越多，边际利润越来越低。中建方程一边花大钱抢地，一边卖房回款不如预期，还时不时就被业主起诉退认购金，你让周宇騉不愁都难。
再看北京这些项目，资金投入动辄几亿，回款常常跟不上，周期拖延，别说利润了，有时候连成本都难收回。延庆那边还算好，首个项目上源府竟然还能清盘赚钱，卖了比投入还多一点。于是今年又在延庆低价拿了新地块，楼面价还算便宜，这说明周宇騉也在调整策略，逐步向外拓展，把自己的步子迈稳。当然，这些远郊的机会大家都知道不好说，市场、政策、人口流动都是变量，想靠一两个项目扭转整个公司的利润大盘，那不现实。
中建方程做地产业务，核心问题有几点：现金流、项目周期和管理费用。数据显示，今年上半年经营活动产生的现金流直线下降，一年少了7个亿。这种变化不是一个项目出了问题，而是整个业务结构都受影响。销售费用一下子翻了一倍，大家都懂，抢地抢客抢业务，成本只会涨不会跌。更重要的是，这几年房地产市场大环境没法乐观，大家还在互相抢市场份额，利润越来越薄。
国企做地产和民企就是不一样。民企拼命推盘、讲故事、压各类成本、拆东墙补西墙，然后资金链断了口碑就碎了。国企像中建系，不想轻易折腾但又不能掉队，于是逼着业务转型、项目创新，但这玩意也不比纯市场化项目好做。正好，周宇騉本身业务经验多，敢赌敢冲认定“地产有机会”，现在压上去，未来如果行业复苏了自然有成果，否则也没人敢说稳胜。说到底，方程还是国企里的“次梯队”，想在地产市场卷出个头，需要的不只是好项目，还得有好策略和过硬团队。
有些网友说，中建方程现在管得太宽、投得太散，不如专注两三个重点城市，把资源集中做成爆款项目。我觉得这想法有道理，但也得考虑到方程的定位。国企不可能一步到位就砸死几个大项目，得照顾地区政府、各种关系、政策导向，所以城市综合开发模式不得不搞，也只能一边管整体、一边努努力做地产。周宇騉现在也知道，单纯等政策红利没用了，只能硬着头皮优化管理、压缩成本、增加效率，让团队去抢回款抢销售。
最后说说我个人怎么看这事儿。中建系内卷，是整个市场逼出来的，在住宅地产板块各家都争得头破血流，谁都不想拖后腿。中建方程这几年的压力越来越大，周宇騉带着团队冲在前线，既要保证公司安全又得找项目盈利，说白了很少有国企高管像他这么拼。这行情下，谁都希望能多卖几套房、多收几笔回款，但现实是，项目周期就是长，牵扯面也广，每一笔钱都得仔细算。
市场变了，环境变了，国企也越来越市场化，这些年活不下去的小民企大批倒地，像中建方程这样的公司反而有机会“捡漏”。但机会和挑战从来是一体两面，没资金没经验的敢冲，更多的是在等死。中建方程团队虽然经验老道，但对地产市场化的打法其实还在学习，还需要人才、需要资源，更需要灵活。周宇騉这次坚定发力地产业务，是迎势而上的选择，但未来能不能真正做大，还要看行业环境、政策影响，还有整个中建方程自己的进化能力。
最后再总结一下我的看法吧：地产不好做，城市综合开发周期长、资金压力大，公司经营越来越难；中建系卷起来，大家都得卷到了地产业务分蛋糕，中建方程虽然底子不差但还不算出圈；周宇騉经验丰富、带队拼劲儿很足，敢赌敢冲外加抓管理，能不能赢还得看人、看市场、看环境。内卷肯定越来越严重，国企地产也得拼效率、拼回款，谁都不敢松懈，这就是当下的行业真实写照。谁敢在这个市场一成不变？谁都得逼着自己成长进步。中建方程的未来，还得靠团队持续磨砺，还得看大环境风向。这个过程，痛苦肯定有但机会也不会少，拼到最后，谁能抓住一线生机、谁能做到心里不慌，就看接下来这几年了。
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